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楼梯、电梯应当按幢公摊还是按梯公摊?
发布时间:2018-02-12    新闻来源:原创   浏览次数:521

原告31位业主系被告承建的家盛新城的业主。在厦门家盛新城的房屋买卖合同中,开发商厦门市金工建设发展有限公司与业主约定的房屋公摊系数是在百分之十一到百分之十三点多之间,但是到了要办产权证的时候,2006年10月开发商给业主寄送了一个通知,要求业主补交数量不等的房款,原因是根据测绘单位的测绘,房子的公摊系数提高到了百分之十七点多到百分之十八点多。特别是中间几个楼梯、电梯的公摊系数一下提高较多。这31名业主通过研究开发商提供的测绘报告后发现,开发商将楼梯、电梯按梯位进行公摊(以下简称按梯公摊),他们认为这种公摊方法不符合法律、法规的规定,要求开发商按幢进行公摊。但是开发商对业主说,他们无法这样处理。由于双方对房屋的公摊面积发生争议,于是家盛新城31位业主联合起来向开发商讨说法,2007年3月,31位业主(以下称原告)将开发商厦门市金工建设发展有限公司(以下称被告)告上了法庭,请求法院判令金工公司依照法律、法规、规章的规定,重新计算家盛新城项目的实测面积。那么,商品房公摊面积中,楼梯、电梯是按梯公摊还是按幢进行公摊呢?
 
31位业主:应“按幢公摊”而非“按梯公摊”,要求实测
原告诉称,家盛新城系被告开发的房地产项目,原告均为向被告购买该项目房产的业主。根据合同约定,被告应当向产权登记机关提供该项目的土地、房屋产权面积测算成果报告书作为办理房屋产权登记的依据。房屋竣工后,被告委托测量单位进行了测量,并进行了面积计算。被告将此测算结果告知原告,要求各原告根据此测算结果重新计算房屋总价。原告对该测算结果进行审查,发现被告提供的测算结果是根据错误的计算方法计算出来的,其计算方式严重违反了合同约定及《厦门市房产测算暂行细则》的规定,误将依上述规定应当按幢分摊的建筑物共有面积变为按梯公摊,因此导致测算结果中的每户公摊面积均计算错误。原告认为被告的错误直接导致商品房不能正确计价、房屋产权登记面积失真,严重影响原告行使房屋所有权。原告多次与被告交涉,但被告拒不改正错误。故请求法院判令:被告应依照法律、法规、规章的规定重新计算家盛新城项目实测面积。
 
开发商:测算结果已公示并确认
被告厦门市金工建设发展有限公司认为,家盛新城面积测算合法有效;原告如果对房屋面积测量有异议,应该向相关的行政主管部门提出申请,在问题争议的这个阶段,不属于法院案件审理的范围;原告关于测绘结果的异议系对相关规范的误解;家盛新城面积测算结果报告书经公示并取得业主确认。本案争议的部分为幢内楼梯、电梯等特定功能区业主独自占有使用部分,不属于幢内共有面积。被告按梯分摊幢内楼梯、电梯等特定功能区,系根据《厦门市房产面积测算暂行细则》第十条规定:“房屋共有建筑面积系指各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积。”对共有面积概念的表述得出的分摊方式。故原告诉求无事实和法律依据,且违反程序,应予以驳回。
 
法院判决:驳回诉讼请求
法院经过审理认为,这个案件的争议焦点有两个,第一个是这个案件是否属于法院的管辖范围,第二个是房屋幢内楼梯、电梯等部分功能区是按幢还是按梯分摊。
对于第一个争议焦点,法院认为,《厦门市房产面积测算暂行细则》第37条中“当事人对房屋面积有异议时,可以向房地产权籍管理部门提请复测”的规定,是属于行政部门的权职范围,与法院民事管辖并不矛盾。
对于第二个争议焦点。法院认为,本案的争议所在是部分的特定功能区,它是属于部分业主共同占有或使用的部分,而不属于为整幢业主共同服务的公共用房,测绘单位按照谁使用谁分摊的原则来分摊公摊是符合厦门市房产测量暂行规则的。近日,法院对这起引起较大争议的商品房买卖合同纠纷案作出一审判决:驳回31位原告的诉讼请求。
 
评析:“按梯公摊”公平合理
所谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理,目前我国尚无明确法律法规出台,因公摊面积不明确会导致房款、物业管理费的争执,使其成为房地产交易过程中争论的焦点。目前我国尚无法律对公摊面积加以约束,只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。笔者认为,本案中,对于楼梯、电梯间、电梯井等特定功能区的公摊,“按梯公摊”属公平合理。
其一,原、被告签订的商品房买卖合同附件约定:公共部分与共用房屋分摊建筑面积构成严格按中华人民共和国建设部的相关规定执行。《厦门市房产面积测算暂行细则》并不违背《房屋测量规范》等相关性规定,原、被告亦认可,可按照《厦门市房产面积测算暂行细则》执行。《厦门市房产面积测算暂行细则》第十条规定:“房屋共有建筑面积系指各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积。”本案争议的部分为幢内楼梯、电梯等特定功能区的业主独自占有或使用部分,不属于为整幢服务的公共用房和管理用房,测绘单位按照各自的功能和服务对象分别进行分摊,按照“谁使用谁分摊”的原则,符合《厦门市房产面积测算暂行细则》的规定,亦合乎公平合理原则。
其二,本案中,被告作为讼争房的销售方,在其所开发的商品房竣工后,依照相关规定及合同约定,委托具备房屋面积测绘资质的福建省某测绘院厦门分院对讼争房进行面积测绘,从《商品房买卖合同》所约定的双方的权利义务上来看,被告已依约履行,原告以被告违反合同约定为由,主张重新测绘讼争房建筑面积的理由不能成立。
其三,受委托测绘机构根据相关测绘规则进行测绘并作出测绘结果报告书,该报告书经主管机关厦门市国土资源与房产管理局审批通过,适用于房屋权属登记。根据测绘规则规定,对于测绘面积有异议的,可以向房地产权籍管理部门申请复测,但本案原告均未向房地产权籍管理部门申请复测,且大部分原告也根据该测绘面积办理了房屋产权登记。被告作为商品房开发商,其无权向房屋面积测绘机构或房地产权籍管理部门就共用建筑面积应如何分摊提出具体的标准和要求;且对于被告而言,其所开发的商品房的共有建筑面积是固有的,应如何分摊,是按幢或按梯分摊,只是在各个购房者之间分摊和负担不同,对于作为开发商的被告的利益并无影响。
其四,从维护社会稳定,保障交易安全角度考虑,被告开发的家盛新城大部分业主已办理了房屋产权登记,31位原告中的17户也已根据该测绘面积办理了房屋产权登记。原告要求重新对房屋测绘不利于维护交易稳定。因而,原告以被告违反合同约定提起合同纠纷之诉,事实和法律依据不足,法院不予支持。
通过这个案件,我们可以了解到,商品房公用面积的分摊计算是很复杂的。公摊并非不可分割的整体,全体业主使用的部分,如水电房,是由全体业主根据购买房子的套内建筑面积分摊的;而幢内部分如楼梯、电梯,计算业主使用的公用面积则是按梯进行分摊的,即三梯的20户人用的梯位,和二梯的23户人用的梯位,这里面有一个谁使用谁分摊的问题,二梯不可能拿到三梯去分摊,所以按梯算,合情合理,谁使用谁分摊,同时又合法。开发商应该对业主解释清楚公用面积的分摊细则,让业主理解分摊的道理,这样才能消除误解,减少纠纷。

 
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