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关于房屋维修的两则案例解析
发布时间:2018-02-12    新闻来源:原创   浏览次数:616

案例一:业主田先生:我买房后一直按时支付物业费用,后来房顶漏水了,因为我买的是顶层,当时就向物业报修,但是物业修了很多次没有修好。没办法,我自己找人花了一万块钱吧,一次就修好了。这时我就对物业公司不信任了,为什么那么多次都没有修好呢?我自己一次就解决问题了呢?再后来,就是楼梯那个部分的屋顶也漏水了,我再找物业报修,物业要么不来,要么来了也解决不了问题,继续漏水。一下雨,这个楼道就很多积水,给生活带来很多的麻烦。因为这件事得不到解决,从去年五月我就不交物业费了,上个月物业公司曾找过我,要求我交费,但是我与物业公司签订的合同约定得很明确:房屋不维修或维修不及时,业主有权拒交物业费。因此,我认为,在物业把屋顶修好前,我有权拒交物业费。只要物业把这个屋顶修好了,我肯定交上物业费。但是这个月物业公司就把我告到法院了,要求我支付欠付的物业费。就这个问题,我就想问一下,我这个房顶漏水没修好不交物业费,法院能支持么?
 
[律师观点]
根据我国物业管理条例第四十二条规定物业应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用在本案中由于你享受了物业公司提供的保洁保安等服务而房屋公共部分的修缮仅是物业公司提供的物业服务的一部分因此从履行合同角度老师应当支付物业费本案有一个关键点就是合同约定的抗辩理由如有足够证据能证明物业公司对房屋不维修或不及时维修那么田老师有权拒交物业费用但该抗辩即使成立也仅仅是在本案中物业公司被证明未履行义务或履行义务不当的情况老师有权拒交有权拒交并不是免交如果之后该抗辩理由消失则田老师仍然有义务支付欠付的物业费用
当然本案中还涉及另外两个法律关系
即田老师与物业公司的损失求偿关系根据我国<物业管理条例>第三十六条规定
物业服务企业应当按照物业服务合同约定,提供相应的服务物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任在本案中如果田老师能证明由于物业公司未维修或不及时维修公共部分造成了损失那么田老师可以根据上述规定要求物业公司承担相应的赔偿责任
即田老师与其他业主对楼顶共有引起的追偿关系根据我国物权法第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利承担义务不得以不行使权利而不履行义务同时我国物业管理条例第五十四条规定由业主缴纳专项维修资金用于物业保修期满后共用部位共用设施设备的维修和更新改造因此本案中楼顶作为业主的共有部位在开发商承担保修责任期届满后其维修应由专项公共维修资金承担但是对于没有缴纳专项维修资金的物业其费用承担则根据物权法第八十条规定由共有的业主按其专有部分占建筑物总面积的比例支付因此本案中因为田老师自行维修了楼顶那么该楼顶的维修费用,田老师有权依法向其他共有业主追偿。
当前业主与物业公司的矛盾日益突出,业主交费与物业公司提供服务是互为基础的,不可分割。如果业主不交费,那么物业公司的服务水平势必下降,小区也将陷入混乱。如果物业公司服务水平很低,同样也会引起业主拒交服务费用,物业公司经济来源少了,则服务水平更是一天不如一天。这样一来,就会陷入恶性循环。最后,业主居住水平下降,生活不安宁,而物业公司由于失去信誉,更是因此导致无法经营下去而倒闭。律师建议,业主与物业公司在履行物业服务合同中,应当努力建立和谐社区,打造双赢局面。业主与物业公司都要理性对待物业服务合同履行,一个按时交费,一个按约定提供服务,分清事实与法律关系,不然最后受伤的仍是业主与物业公司。
 
    案例二:小区1号楼所建房屋是南北阳台设置,北阳台为封闭,南阳台未封闭。房屋交付后,因为该楼相继有三四位业主家中失窃,后来经过全楼大部分业主协商,并形成相关决议,书面通知物业公司后,决定集体封闭阳台。小区物业公司对此不同意,采取措施阻止业主封闭阳台。于是业主与物业公司因封闭阳台产生争议:
业主认为:自己的房子自己说了算,物业公司管不着。而且因为阳台未封闭引起的后患太多,现在有好几家业主都因有小偷从阳台潜入丢东西了,若不封闭,不定哪家丢东西呢?而且封闭阳台后,既卫生,又保暖。
物业公司认为:与业主签订《物业服务合同》,我们受业主委托有权管理小区,要遵守并严格按业主公约执行。现在1号楼的业主封闭阳台,涉及整体美观。我们与业主签订《业主公约》,业主公约规定:为了保持小区的整体外观,不得擅自封闭阳台或平台,不得在阳台上或平台上搭建任何构筑物,或者改变其外表颜色;不得在阳台或平台上安装任何防盗网或防护栏。现在业主封闭阳台违反公约规定,物业公司有制止的义务。
 
[律师观点]
根据我国〈〈物权法〉〉第七十一条规定业主对建筑物专有部位行使占有使用收益和处分权利以不危及建筑物的安全不损害其他业主的合法权益为原则因此本案中小区业主有权依法封闭阳台但是因为小区业主之间签订了业主公约这份业主公约如果是全体业主为了大家共同的利益经过协商一致而依法签订的那么该公约是合法有效的作为业主理应遵守该公约物业公司受托管理小区如果遵守与执行业主公约是其服务的内容之一那么他们当然有管理权
这里的矛盾在于业主公约与封闭阳台决议的法律效力问题前后不一致如何解决封闭阳台不但涉及封闭阳台的业主也与该楼其他的业主的利益息息相关根据法律的规定这一改建建筑物的法律行为要经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意如果业主封闭阳台经过了业主法定人数的同意那么该业主决议是有效的
至于如何解决与业主公约的矛盾则仍按法律的规定对业主公约进行修改即可根据法律的规定修改建筑物及其附属设施的管理规约要经过专有部分占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数过半数以上的业主同意
因此如果小区业主将这一封闭阳台的决议按修改公约的法律程序经过小区业主法定人数的认可且通知了物业公司那么物业公司作为受托人无权阻止业主封闭阳台但是物业公司仍然对业主封闭阳台是否危及建筑物安全及危害其他业主合法权益等方面依法享有监督的义务

 
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