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关于物业管理纠纷中的几个法律问题初探
发布时间:2018-02-12    新闻来源:原创   浏览次数:482

物业管理纠纷已经成为城市居民生活中经常出现的现象,但是如何解决这些纠纷,至今没有成熟的法律法规和其他规定,因此,我们对常见的几种纠纷进行归纳总结,希图能对物业管理纠纷的解决提供一些思路。
    针对目前出现的几个比较突出的物业管理纠纷进行了探讨,整理出如下观点和意见:
    一、物业管理纠纷的范围。
    《物业管理条例》第二条规定:本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
    因此,物业管理纠纷或者物业服务纠纷应当进行如下的定义:物业管理纠纷就是业主、业主委员会及物业管理企业在履行物业服务合同过程中发生的纠纷。
    因此,我们可以把物业管理纠纷的类型划分以下几类:
    从物业纠纷产生的阶段,可分为:
     1、前期物业服务合同纠纷;
    根据《物业管理条例》第二十一条规定,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同,为前期物业服务合同。在前期物业服务合同期满后,或虽然期限未满、但业主委员会签订的物业管理合同生效的,前期物业服务合同终止。
    2、物业服务合同纠纷;
    因履行业主或业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同而产生的纠纷。前期物业服务合同虽然期满,但业主或业主委员会未与物业管理企业签订新的物业服务合同的,产生的物业纠纷也应当视为物业服务合同纠纷。
    根据发生纠纷的内容,物业管理纠纷可以分为:
    1、物业服务质量纠纷;
    业主或业主委员会认为选聘的物业管理企业提供的物业管理服务达不到约定的服务质量标准,而形成的纠纷。
    现实中发生的许多物业纠纷都可以归结为物业服务质量问题,但业主与物业管理企业之间争议的质量问题又是各有不同。
    对于争议的质量标准,在物业管理服务合同中有明确约定的,可以依照合同约定确定物业管理服务是否符合约定的质量要求;合同约定不明确的,可以依据物业管理企业相应资质等级应当达到的标准来确定。
    2、共用部位、共用设施管理、使用、维护纠纷;
    对于小区内的共用部位、共用设施,可能会出现个别业主擅自使用、改造、破坏的情况,也可能存在物业管理企业擅自经营使用、改造、甚至破坏的情况,由此对小区全体业主的利益造成侵害,可能因此而产生纠纷。
    3、损害赔偿纠纷;
    由于物业公司履行物业管理服务过程中的过错,造成业主或使用人的人身或财产损害,产生的纠纷。
    根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定,物业管理企业未尽到安全保障义务的也应当承担相应赔偿责任。
    4、物业管理费纠纷;
    因业主欠缴物业管理费而引起的纠纷。存在业主单方欠缴、因物业管理服务质量问题而拒交、因收费标准问题而拒交、因承担开发商委托的维修义务服务不及时致使业主拒交等多种原因。
    5、代收代交各种费用的纠纷;
    物业管理企业代收代交各种费用,多数是因为物业管理企业为了自己利益,未能充分说明而引起的。如代收水电费,在以小区计水电费和业主单户计水电费之间存在着价差,而物业管理企业并不会向小区业主说明这一点,久而久之,就会因代收代交不及时、水电的均摊等问题引发各项纠纷。物业管理企业有时候就是这类纠纷的制造者,但在发生纠纷后,它却会以“代收代交”为理由逃避责任。
    6、业主委员会选举纠纷;
    业主大会选举或改选业主委员的效力问题是这类纠纷的主要问题。应该确认达到一定比例的业主有权召集业主大会选举或改选业主委员会,达到小区业主一定比例的选举或改选结果应当认定为有效。
    7、公共维修资金纠纷;
    指业主、业主委员会、物业管理公司因缴纳、管理、使用公共维修资金发生的纠纷。
    二、物业管理纠纷中的主体资格问题。
    物业管理纠纷中涉及到小区业主、业主委员会、物业管理公司等。对于涉及业主个人利益的物业纠纷,可以由业主个人名义起诉;对于涉及小区业主集体利益的,应当以业主委员会的名义起诉;如果达到一定比例的业主要求业主委员会行使权利,而业主委员会未在合理期限内维护业主利益的,该部分业主可以以自己的名义起诉。
    物业管理企业提起的诉讼,涉及业主个人履行义务的,应以业主为被告,涉及业主委员会应当履行义务的,以业主委员会为被告。
    三、物业管理合同的性质认定问题。
    在合同法中没有将物业服务合同定义为有名合同,是否将物业服务合同归类存在各种争议。能否将物业服务合同归类成委托合同?委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。
    应当说业主将自身的事务委托给物业管理企业进行管理,与委托合同的基本特征基本相符。但是合同法中关于委托合同中的一些规定与物业服务合同中的一些特点不同,如第410条规定,委托人或者受托人可以随时解除委托合同。这条的规定我们认为不是太适合用于物业服务合同。
    因此,建议物业服务合同应当按照自身的特点进行处理,不能简单的套用合同法中有名合同进行处理。
    四、维修基金及管理问题
    维修基金的缴纳主要是依据建设部和财政部1998年11月9日建住房【1998】213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定。
    该办法第四条规定:凡商品房住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
    该办法第五条规定:商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴纳约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主公共所有,不计入住宅销售收入。
    该办法第十六条规定:业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的,当事人可以通过协商、协调解决,协商、协调不成的,可以依法向仲裁机构申请仲裁,或者向人民法院起诉。
    由于公共维修基金数额比较大,比如一个小区的业主有1000户,平均每户缴纳1万元,那么该小区的公共维修基金就达到了1000万元,这样数额的基金一旦发生挪用或者挪用不当,就很有可能发生纠纷。
    我想,但凭建设部和财政部的规定还不能完全保护公共维修基金的安全,还必须通过司法解释来规定发生诉讼后的解决办法才能行之有效的保证其安全。
    根据《物业管理条例》第11条“业主大会有决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施的职责”,第12条“专项维修资金的使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”的规定。在司法实践中,应当明确业主大会有权决定专项维修资金及帐目的管理、资金的使用、续筹等事项。
    五、共用部位、共用设施相关问题。
    公共部位和共用设施在物业管理条例中没有明确的规定,在维修基金管理办法中反而有明确的规定,该办法第三条规定:本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
    共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
    针对公共部位和公共设施发生的纠纷主要有以下几种:
    1、擅自改变公共建筑和共用设施用途的;
    2、擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益的;
    3、供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等维修、养护纠纷;
    4、违反房屋装饰装修禁止行为和注意事项的;
    5、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;
    6、对存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人不及时维修养护的;
    对于涉及业主或物业管理企业擅自使用公共部位、共用设施设备引起的纠纷,应由业主委员会代表全体业主提起诉讼。对于违反相关规定及相邻关系,给其他业主造成损失的,由责任人承担相应责任;物业管理企业没有尽到管理义务的,也应承担相应责任。
   、小区内饲养动物的管理问题
    目前在各小区内存在不少养宠物的问题,不少人关心物业管理企业是否应该承担相应的管理责任。我们认为,在民法通则中对于饲养动物致人损害的有明确的规定;但在小区内如果出现动物致人损害,但无法确认动物的管理者,导致受害人无法获得赔偿的,物业公司应当承担补充赔偿责任。
    七、车位问题
    按照目前的通行做法,地下车位作为整个系统封闭的车库,可以进行出售,但地上的停车位因土地使用权归全体业主共有,不能进行出售,可以在征得业主大会同意后,收取一定的管理费用。但物业管理企业擅自收取管理费用,甚至强行向业主收取管理费、看车费的,应当按照不当得利处理,可以抵交业主的物业管理费。
    针对有的小区出现地下车位只出售不租赁的现象,如果影响到小区业主的正常使用的,或者给小区业主造成不便的,开发企业的做法不应当得到支持。小区业主要求租赁或有偿使用的,应当予以支持。
    、安全问题
    安全问题是指在物业公司管理的范围内人身安全和财产安全问题。
    1、如因物业管理企业的过错或未尽到安全保障义务或未及时提供相应的物业管理服务,造成业主或者物业使用人人身受到损害的,物业管理企业应当承担相应的赔偿责任。
    2、因物业管理企业的过错或未提供相应物业管理服务,致使业主或物业使用人的财产受到损害的(如在小区内物业管理人员指挥错误导致车辆受损的),物业公司应当承担相应的赔偿责任。
    九、物业管理费问题
    物业管理费的缴纳标准,根据开发商或业主与物业管理企业签订的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同确定。
    个别业主没有与物业管理企业签订物业管理服务合同的,应当以超过小区半数的业主签订的合同约定的缴纳标准进行缴纳。
    如果小区内的1/2以上的业主未签订物业管理合同,物业管理费的缴纳标准应当以物业管理企业的资质等级和物价部门核准的最低标准收取。
    如果物业管理企业提供的服务达不到约定标准,小区达到一定比例的业主要求降低物业管理费标准的,应当提供相应证据予以证明,根据物业管理企业提供的服务等级确定物业管理费的标准。
    十、停水停电问题
    因一些物业公司针对部分业主不缴纳物业管理费而给业主采取停水停电的做法,我们认为不合法,因为水、电等均不是物业公司进行供应的,是市政公共配套设施,物业公司仅有义务进行管理维护,而无权决定是否供应。而且,这种做法,容易引起社会的不安定,可以支持业主在诉讼中的先行恢复供应的要求。
    物业管理企业向业主收取水电费,是物业管理企业受有关部门的委托而代收的行为。也不能因为不能及时交纳水电费而给业主停水停电。
    十一、罚款问题
    在一些物业管理服务合同中,约定了业主违反业主公约或者物业管理制度的,物业管理企业有权向该业主罚款的内容。应当认定物业管理服务合同中的罚款并不是一种行政处罚行为,而是对于业主违约行为的罚款,其性质相当于合同的违约金。应当在司法实践中认定为有效的约定。但在何种情况下可以适用这种罚款,应当在物业管理服务合同中进行明确约定,或者经与业主大会讨论通过。
    十二、物业管理纠纷中的举证责任分配
    对于物业纠纷也应当根据“谁主张、谁举证”原则进行,但对于物业管理企业是否达到服务质量标准或是否尽到其合理的保障义务的举证,应当由物业管理企业承担。

 

 
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