欢迎来到淄博市物业管理协会网站! |     今天是: 注册   |   登录      
您的当前位置: 首页 > 物管论坛
物业管理收费难的原因及对策
发布时间:2018-02-12    新闻来源:原创   浏览次数:651

物业管理服务既然是一种商品,就有价值和使用价值,业主支付一定费用后可以享受专业的物业服务来获得价值。而物业服务企业通过提供服务并收取一定的服务费来获得价值补偿。但在现实中,被服务的一方是否愿意按时缴费,提供服务的如何才能尽快收回相应的回报,却一直是困扰双方的大问题。本人从事物业管理工作多年,也在最基层的工作干过,深知从事物业服务工作的步履艰难,也深切体会到物业收费人员的困惑与苦恼,依法而论,物业服务费收费难的原因大致有三类:

    一、物业管理服务质量不佳引起的欠费行为

一是物业服务企业没有摆正自身是服务者的位置,对业主管理和约束过多,不能全方位提供服务满足业主的需求。二是一些物业服务企业从业人员素质不高,服务意识淡漠,重收费、轻服务,导致服务成本居高不下,服务质量不高,业主感到不满意后常用的抗争手段就是拒交或拖欠物业服务费。

    二、业主自身原因引起的欠费行为

有各别业主的消费习惯与观念还未从计划经济时期的福利体制转变过来,没有将物业服务看做是使自己物业保值、增值的行为,也有部分业主认定物业服务公司是小区的管家,不管大事、小事就找你物业公司。诸如:邻居高声放音乐,装修噪音,宠物扰民等,还有个别业主贪占小便宜,既想不缴费或少交费,又想享受到好的物业服务,因此,总是找出各种借口来达到拖延缴费或少交费的目的,这类业主虽然数量不多,但影响却是极坏的。

    三、业主维权是非不分,物业服务公司无端受过

主要包括为小区配套的加压泵房与楼房太近,电压不稳,绿化环境不合理,房屋质量有问题解决不及时,配套设施不完善,承诺不对现等问题,甚至连小区外面的马路上没有路灯也会成为业主拒交费的借口。还有业主因市政道路施工造成不便。如:突然停水、停电、停有线也归罪于物业公司没有提前告知是失职,物业公司成了“冤大头”。
有的业主虽然法律意识和维权意识较强,但对物业管理服务不是很了解,把“炒公司”和不缴费当成维权的利剑,对物业管理服务不是讲求质价相符,而是吹毛求疵,要求太高,把物业公司当成全能佣人或服务机器,稍有不合意,便以不交服务费相威胁,这类情况在个小区都有出现。
    物业收费难的矛盾,既反映了业主维权意识的提高,同时也反映了收费政策的滞后,及政府部门的监管不力,也没有相应的解决手段。在矛盾发生时,部分新闻媒体对事件的报道,没有究其真正的原因,随意的偏向及不实的报道也造成了公众对物业服务行业的偏见,造成舆论危机和信任危机,使物业公司步履艰难同时也不利于这个朝阳产业的健康发展。
对解决收费难的几点建议:

    一、完善物业服务合同,提高物业服务水平

物业服务公司在接管小区时,就要利用与业主签订《前期物业服务协议》、《临时管理公约》等机会,向业主宣传物业服务的内容、标准及收费依据。让业主抛开陈旧的居住意识,接受和认可物业服务模式,培养建立一种相互信任、相互理解的关系。让每个业主都知道缴纳服务费是应尽的责任和义务。物业服务费的收取是为大家更好的营造一个整洁、优美、舒适的生活居住环境,维护和保证了房屋本体和设施设备的正常运行,使其居住的物业保值增值,明白了这个道理,加上物业服务公司要从真诚服务业主的角度出发,慢慢就会形成一个自觉缴费的大环境,建设和谐社区,建立温馨家园的目标就不难实现了。

     二、明确各方职责,使物业公司真正放下包袱搞好服务

目前,国内房地产的开发中,许多物业公司是房地产商的下属公司,业主也习惯于把物业公司与开发商捆绑在一起,于是,对于开发商的房屋维修服务不及时,物业公司又无力解决时,业主会使出杀手锏——不交物业服务费。
其实就物业公司而言,何尝不想为业主解决问题呢,但苦于个别施工单位相互扯皮、推诿。若物业公司自行解决,经费有限而且也不合理。面对房屋质量问题迟迟得不到解决,业主无力抗争,拒交物业服务费成为他们手中唯一的武器。依我之见,对此问题最好的解决方法是物业公司在接管物业时,可与开发商商议确定一名甲方代表,负责联系业主入住后发生房屋质量的维修事项,一般的日常维修有物业公司负责,难度大的有甲方代表联系相关的施工单位进行维修。这样即能将业主的各种信息及时反馈给开发商,提高后续房屋的建设质量,同时也能尽快完成各项维修,减少业主的投诉。加快建管分离,明确各方的责任,定会促进物业服务企业的健康发展,使物业公司真正放下包袱,有了更广阔的运作和发展空间,向着规模化的方向发展,以规模创效益和品牌,以优质的物业服务赢得业主的业主信任与支持。

    三、真诚服务促进沟通,确实为业主排忧解难

针对因房屋质量原因,邻里纠纷等其他原因而拒绝交费的业主,我们不能采取对抗过激的催缴方式,而是站在业主的角度思考问题,积极帮助业主解决问题,把业主的损失减到最小。对邻里侵权产生的纠纷,我们应以物业管理法律法规为依据,积极主动协调,化解双方矛盾,想业主所想急业主所急,才会得到业主的支持和理解,才能与业主建立起和谐的服务关系。人人都多一份理解和宽容,少一份报怨和苛求,定会促进社区的和谐发展。

   四、加快社会信用体系的建立,倡导守法重得的社会风尚

本人前几年到香港旅游时,曾参观当地的村屋与大厦,发现人们都能自觉遵守规章,有良好的社会公德,重要的是有一套严密的社会信用体系。任何人违法违规,一经发现就记录在案,形成了强有利的外部制约。内地与香港物业管理的差别在于是代理制还是承包制,是否有详细的服务细则,由于性质的不清晰,收费的不明朗而衍生出许多问题。在香港,物业管理条例在追收物业管理费的权利比较大,如果不交管理费超过3个月即可入禀法院,欠缴管理费的业主会被“钉契”,房屋被法院禁止出租或买卖,他们的事务部门经常召开各种会议,推广宣传相关条例和章程,使物业管理概念深入人心家喻户晓,增强了管理公司与业主的有效沟通和理解,物业管理公司除了做好日常的房屋维修和保养工作,还积极为业主提供一个安全、舒适和谐的居住环境,保障了业主的利益,建立起互惠互利,和睦共处的邻里关系,使业主的物产发挥最高的效益,这也是香港在物业管理方面与内地的差别。

   比较两地的物业管理,编制一套完善的《山东省物业管理条例》实施细则,尽快完善物业管理行业的法律法规已迫在眉急,明确物业管理各方主体的权利和义务,做到有法可依。执行彼此订立的合同与协议,将各种收费的合理性质予以明确,遵守相关的管理制度,以及增强政府部门的监管职能,使我们的物业公司不再为收费率发愁。我们坚信随着物业管理政策法规的完善,物业管理企业自身建设的提升,及广大业主对物业管理认识的提高,行业发展中的各种困难和问题都会得到根本性的解决,物业管理行业将在构建“和谐社会”中发挥重要的作用。

 
友情链接
主办单位:淄博市物业管理协会   www.zbswyglxh.com   2018-2020  版权所有
地址(ADD):淄博市张店区齐悦花园盛悦园5号楼     联系电话(TEL):0533-2801650   
E-MAIL:zbswyglxh@163.com